전세 주의사항 (사기 예방 및 확인사항)

Check and prevent a charter fraud

전세사기 예방 및 확인사항

출처 : 국토해양부 (http://www.mltm.go.kr/) - 알림마당 - 공지사항
         동작구청 (http://www.dongjak.go.kr) - 열린광장 - 알림마당 - 알려드립니다.

최근 전세 수요증가 등을 틈타 전세계약 사기사건이 많이 발생하고 있어, 전세사기주요사례 유형과 주의사항을 알려드리니, 계약체결 전에 꼼꼼히 확인하셔서 피해가 없도록 각별히 주의하시기 바랍니다.

특히, 오피스텔 등 건물관리를 위임받은 건물관리인이 전세보증금을 빼돌리는 사기 사건의 경우 임대인에게 책임이 전가 되므로 임대차 계약사항을 꼭 확인하시기 바랍니다.

□ 전세사기 주요 유형

ㅇ (건물관리인의 이중 계약) 오피스텔, 원룸 등의 임대인으로부터 부동산 관리 및 임대차 계약을 위임받은 중개업자 또는 건물관리인이 임대인에게는 월세계약을 했다고 하고, 실제 임차인과는 전세계약을 하여 전세보증금을 가로챔
   * 임대인은 월세계약을 위임 했으나 부동산관리인 등이 전세계약으로 변경 계약

ㅇ (중개업등록증, 신분증 위조) 무자격자가 중개업등록증 또는 자격증을 대여 받아 부동산중개사무소를 차리고, 다른 사람과 공모하여 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤, 중개업자와 집주인으로 신분을 위장하고 여러 전세 구입자와 중복계약을 체결하여 전세보증금을 가로챔

ㅇ (거짓정보 제공) 중개업자가 임대차 중개 시 중개대상물의 하자를 정확하게 설명하지 않고 중개하여 임차인에게 피해(소음, 누수 등) 유발

□ 전세사기 주의사항

ㅇ 중개업자와 거래 상대방의 신분을 확인하시고 거래하셔야 안전 합니다.
  - 등록된 중개업자 인지 여부는 해당 시․군․구청 중개업무 담당부서에서 확인
    (신분증, 등록증 위조여부 및 중개업 등록번호, 공인중개사 자격증, 중개업자의 성명․주소․주민등록번호, 전화번호 등)
  - 임차건물 소유자가 맞는지 반드시 확인한 후에 계약금, 중도금, 잔금을 거래상대방에게 지급(신분증, 임대차 건물 공과금 영수증, 등기권리증 등을 서로 대조 확인)
   * 신분증을 위조한 경우에는 진위여부 확인이 곤란하므로 다양한 방법으로 상호 대조하며, 소유자 등이 신분확인에 미온적인 경우라도 조급하게 서둘지 말고 확인하는 것이 중요 
  - 건물 소유자로부터 위임 받은 자와 계약을 체결할 경우 위임여부 확인(위임장 및 위․변조 여부, 소유자에게 위임사실․계약조건 등 직접 확인)   

 ㅇ 시세보다 거래조건이 좋을 경우 일단 조심하여야 합니다.
  - 주변시세 보다 크게 싸거나 조건이 좋을 경우, 해당건물의 권리관계, 위치, 환경, 소유자 등을 직접 확인함과 동시에 주변사람들의 의견을 들어보고 결정
  - 계약하기 전에 임차하는 건물의 상태, 구조, 환경 및 누수 등 하자 여부를 낮 또는 조명이 밝은 상태에서 꼼꼼히 확인

□ 중개업자 신분확인

ㅇ 부동산중개업자가「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」에 의하여 등록한 중개업자 인지 여부를 해당 시․군․구에 확인 합니다.

ㅇ 공인중개사자격증 또는 중개업등록증 위․변조 가능성에 대비하여 사진, 신분증 및 얼굴을 대조하여 진위여부를 확인 합니다.  

ㅇ 중개의뢰시에는 중개업자 및 거래상대방에게 신분증 제시를 요구하시고 진위여부를 아래 방법으로 확인할 수 있습니다.

 
□ 중개업자 및 중개거래 상대방 신분증 확인방법

ㅇ 육안확인 : 제시한 신분증의 사진, 글자 등의 이상여부 확인
  * 육안확인 상세내용은 www.minwon.go.kr의 주민등록 확인방법 참조

 ㅇ ARS 확인 : ARS 1382번으로 전화하여 주민등록번호와 발급일자를 입력하면 분실, 주민등록번호 오류, 말소 등을 확인

 ㅇ 민원24(www.minwon.go.kr) : 민원24 싸이트의 확인서비스→주민등록진위확인 메뉴에서 확인

 ㅇ 행정기관 단말기 : 각 읍․면․동사무소에 비치된 주민등록진위확인시스템을 통해 확인(확인할 주민등록증 지참 필요)

☞ 전세 계약시 반드시 확인할 내용 4가지

▶ 등기부등본을 확인한다.
등기부를 열람해 담보권 등의 설정 여부를 반드시 확인해야 한다.
등기부상에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정된 주택은 피하는 것이 좋다.
집주인이 자주 담보권을 설정한 것도 세입자 안전에 문제가 될 수 있으므로 피해야 한다.
또 계약을 체결한 후 잔금을 치르기 전과 전입 신고전에도 등기부등본을 다시 확인해볼 필요가 있다.
계약 직후 집주인이 근저당을 설정하는 경우도 많기 때문. 은행 대출 등을 통한 근저당 금액과
먼저 입주해서 살고 있는 전세자의 전세금을 합한 금액이 아파트의 경우 60%선,
단독 주택은 50%를 상회할 경우 매우 위험하다는 점을 명심해야 한다.

▶ 다른 세입자의 존재 여부를 확인한다.
등기부상에 담보권이 설정되어 있지 않더라도
소액 세입자나 이미 확정 일자를 받은 세입자가 있으면 유사시 손해 볼 가능성이 크다.
따라서 이들에게 보증금을 우선 변제하고도 전세금을 확보할 수 있는지 파악해야 한다.

▶ 대리 계약시 공중을 받는다.
집주인이 아닌 친척이나 측근과 계약을 맺을 때가 의외로 많다.
이 때는 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받고 집주인에게 직접 대리인 선임을 확인해야 한다.
대리인과 계약시 가장 안전한 방법은 공증 절차를 밟아두는 것.

▶ 확정 일자를 받는다.
임대차 계약서에 꼭 확정 일자를 받아두어야 한다.
후 순위 담보권자보다 우선해 보증금을 면제 받는 데 가장 중요한 변수가 바로 확정 일자.
반드시 입주와 전입 신고를 함께 마쳐야 한다는 점도 명심하자.
확정일자는 집주인의 동의를 받지 않아도 세입자가 청구할 수 있으며
동사무소나 구청, 등기소 등에서 발급한다.

☞ 세입자가 보호 받을 수 있는 방법3가지

▶ 전세금보증보험에 가입한다.
전세 계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 전세금보증보험에 가입하면
전세금을 확실하게 보장 받을 수 있다.
전세 기간이 끝나 이사를 가야 하는데도 집주인이 전세금을 돌려 주지 않는다거나
살던 집이 경매에 넘어갈 경우 집을 비워주는 날에 보험금(전세금)을 지급 받을 수 있다.
압류와 가처분 가등기 등이 설정돼 있으면 보험 가입에 제약이 있을 수 있다.

▶ 임차권 등기 명령을 한다.
과거에는 전세 기간이 끝난 뒤에 전세금을 돌려 받지 못했을 경우
받을 때까지 전셋집에서 계속 살아야 했다.
하지만 요즘은 법원에 세입자 단독으로 임차권 등기 명령을 신청하면 된다.
이 명령은 전세 기간 만료 후 집을 비워도 살고 있는 것과 똑 같은 지위를 보장하는 것,
법원에 신청한 뒤 1~2주일 후에 명령문을 받고 등기가 됐는지 확인한 후 이사를 하면 된다.

▶ 전세권 설정 등기를 한다.
전세권 설정 등기는 확정 일자보다 더욱 강력한 수단으로 세입자가 직접 집을 경매에 부칠 수 있고,
집주인의 동의 없이도 다른 세입자들 들여 돈을 받을 수 있다.
그러나 집주인이 반대하는 경우가 많고, 비용이 든다는 것이 세입자로서는 안타까운 점.

□ 전세와 월세 임대 계약서 작성을 위한 11개의 요령

1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다
주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.

2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다.

3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.

4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.

5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라
문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.

6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.

7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.

8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다
사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.

9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.

10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.

11. 대리인과 계약을 하는 경우 주의해야한다
대리인과 계약을 하는 경우가 있다. 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부한다면 문제 될것이 없지만 아니 경우도 사실 있다. 이런 경우에는 계약금과 잔금을 주인 소유주 명의의 통장으로 반드시 입금해야한다.

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참고) 관련자료 다운로드

건물관리_임대차계약_위임시_주의사항[1].hwp

부동산_중개거래시_신분_확인방법[1].hwp

전세사기_피해방지_홍보[1].hwp